目次
東京で注文住宅を建てるとき、土地ありか土地なし、どちらの状態から始めるかで家づくりのスケジュールが異なってきます。
土地なしから注文住宅を建てる場合は、土地探しから家づくりの流れがスタートすることになります。
今回は、土地なしから注文住宅の建築をお考えの方に知っておいて欲しい、土地探しに必要な基礎知識と、土地選びで失敗しないための土地情報の読み取り方を解説したいと思います。
目次
■土地なしで注文住宅を建てる流れ
■土地探し、土地選びでのチェックポイント
■土地情報の見方
■まとめ｜注文住宅の土地選びは予算配分と建てる家に適しているかを重視しよう
建築実例
■土地なしで注文住宅を建てる流れ
注文住宅でよくある失敗として、建てる建物のことに気持ちが向いてしまい、そもそもの「家を建てる場所」の条件の調査が不十分だったというケースが多く見受けられます。
そのため、土地を購入していざ設計依頼をすると、「その希望を叶えるのは難しい」と言われてしまったりします。
もちろん、建築家や施工会社は、土地条件と照らし合わせながら最大限に希望を叶えるように設計をします。しかし、はじめの前提条件である土地を現地調査してみると、予想外の工事費用が必要だったというケースや、そもそも法規制によって希望が叶えられないというケースが度々起こります。
これは、土地選びの段階で、「選んだ土地で希望する家が建つか」という、土地と建築を結びつけて検討していなかったことが主な原因です。
土地なしから注文住宅を建てる場合はまず、その土地でどんな建物が建てられるのかを前もって確認した上で購入することが重要です。
それでは、土地探しの際にチェックすべきポイントについて一つずつ簡単に解説していきます。
土地なしから注文住宅を建てる（土地探しから着工まで）流れを簡単に説明すると、このようになります。
①土地探し、土地選び
↓
②施工会社選び（土地探しと同時進行がおすすめ）
↓
③敷地調査・地盤調査
↓
③土地購入契約
↓
④建物のプランニング・設計
↓
⑤建築工事請負契約
↓
⑥工事着工
土地なしからはじめる場合は、土地があるときよりも時間がかかることを予定しておくことはもちろん、未知の状態の土地をしっかりと調査して安全に、希望の間取りが実現できるかを施工会社とも連携して選択していくことが大切です。
■土地探し、土地選びでのチェックポイント
・まずは土地にかける予算を決める
土地の購入から始める場合は、土地購入費と建物の建設費が別の契約になります。土地購入費用の支払いは、住宅ローンを組んだとしても原則として建物完成前に返済がスタートします。そのため、自己資金がその分多く必要になります。
大切なのは、建物と土地それぞれにいくらかけるかという予算を決めることです。「全体でいくら」という考えだと、なかなか土地候補を絞ることができません。
・建てたい家や実現したい暮らしから土地を探そう
土地にかけられる金額は、建てたい家がどれくらいの金額で建てられるかを把握することでおおよその配分を決めることができるでしょう。
実現したい家の間取りや駐車場、庭（外構）の広さをできるだけ具体的にイメージすることで、必要な坪数がわかってきます。この坪数を元に、その他の希望も加味して条件に合いそうな土地をピックアップして、建てたい住宅会社や依頼したい建築家に現地調査をしてもらえば、建てたい家の建築費用の概算も知ることができます。全体の予算の中で建築費の予想を引いた額が、土地にかけられる金額です。
ポイントは、土地探しの時点で建築の専門家に相談し、建築プランと結び付けて検討すること。土地を購入してからプランを依頼する形だと、予想していた間取りや外構が実現しない可能性があるからです。
・公示価格、路線価で土地価格の相場を調べる
土地選びの際は、その地域の地価の相場を知っておくことも重要になります。
国土交通省が毎年1月に公表する地価の指標である公示価格を見ると、各地域で定められている標準地・基準値の1㎡あたりの地価の目安を知ることができます。ホームページで調べることができるほか、所在地の市区町村に問い合わせて調べることもできます。標準地・基準値は、そのエリアの用途などに応じてある程度のまとまった地域に分けられており、中でも標準的な画地が選定され価格が表示されています。
また、国税庁が公表している「相続税の路線価図」を利用する方法もあります。路線価は、相続税などの課税のために土地が接する道路ごとに算出される価格です。土地自体の価格ではないことに注意が必要ですが、一般的に路線価は公示価格の約8割くらいの金額と考えておくと参考になると思います。
これらの相場をつかむ方法を知っておくことで、購入したい土地が適正な価格で販売されているのかをある程度見極めることができます。もちろん、道路との設置状況や敷地の形、面積などによって実際の価格は異なりますが、納得したうえでの土地購入につなげるために活用しましょう。
建築実例
■土地情報の見方
実際に気になる土地を見つけたら、その土地にどんな法規制（建てる建物のルール）があるかを調べましょう。とはいえ、土地情報には専門的な用語も多いのでぱっと見ただけではどんな土地かすぐにわからないという人も多いかもしれません。
簡単に法規制の種類と意味を説明します。
・まずは土地の用途地域を確認しよう
大前提として、その土地が「住宅を建てられるか」「どの規模の住宅を建てられるか」という分類を確かめる必要があります。
この分類は都市計画法に則って各都市ごとに都道府県知事によって定められています。
住宅を建てられる用途地域は？
現在の日本の土地は、各エリア、都市ごとに「都市計画区域」が定められています。全国の約1/4が指定されており、市街地を中心に1つのまとまった地域で整備・開発、保全計画を実施する区域です。
この区域内で、開発を促進すべきエリア（市街化区域）と抑制するエリア（市街化調整区域）を決めることで、計画的に健全な都市発展が進められます。さらに、市街化区域は都市計画上の用途に応じて13の「用途地域」に分けられています。
家を建てることができるのは、「市街化区域内の中の工業専用地域以外の土地」です。
都市計画法や用途地域については国土交通省の公開しているパンフレットで詳しく知ることができます。
住居系の用途地域も、建物の高さや周辺に建てられる施設の種類に応じて細かく分類がされています。
例えば、「第1種低層住居専用地域」は、低層住宅のために良好な住環境を保護する地域です。そのため、スーパーやドラッグストア、娯楽施設のような店舗は建てることができず、住宅も土地に対して余裕を持って建てるように法規制も厳しめになっています。
周辺環境が静かで日射取得や遮蔽の計画も立てやすく、快適な家を建てやすい土地と言えますが、人によっては近くにお店がないことを不便に感じるかもしれません。
このように、各用途地域によって、その地域の環境や建てられる家の規模が異なるので、希望する土地探しの参考になります。
・用途地域ごとに決まっている「建蔽率・容積率」って？
建蔽率（けんぺいりつ）とは、土地における建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。
容積率は、敷地に対する延べ床面積（全ての階の面積を合わせた面積）の割合のこと。
例えば、100㎡の土地の建蔽率が60％、容積率が100％なら、その土地には60㎡までの建築面積で、全ての階を合わせた延べ床面積が100㎡までの建物を建てることができるということになります。
・接道規制を確認しよう
建築基準法では、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していない土地は建設地として認められないという接道幅の規制があります。ただし、幅4ｍ未満の道路でも、「2項道路（建築基準法上の道路と認められたみなし道路）」と指定されていれば、道路中心線から2ｍ敷地側に後退（セットバック）した位置を敷地境界線とすることで、住宅を建てることができます。
2項道路に接している土地およびその場合の敷地境界線を把握していないと、思っていた面積の住宅を建てられないこともあるので注意しましょう。
また、旗竿敷地と呼ばれる道路に接する出入り口部分が細い通路のようになっている敷地は、地域の条例によりさらに厳しい規制がかかる場合もあります。東京都の場合は、通路状になっている部分（路地状部分）が20ｍを超える場合は、3ｍ以上の接道幅が必要というルールがあります。
・住宅の高さの制限もある
用途地域の中でも、第1種・第2種低層／中高層住居専用地域では「北側斜線制限」、第1種・第2種低層住居専用地域ではさらに「絶対高さ制限」という建物の高さの制限を受けます。
「北側斜線制限」とは、敷地の北側に隣接する土地・建物が南からの日照を確保できるよう、建築物の高さを規制したルールのことです。「絶対高さ制限」とは、容積率に関係なくその土地に建てられる建物の高さの上限で、都市計画により10ｍまたは12ｍのどちらかに設定されています。
このほか、全ての地域に対して「道路斜線制限」も定められています。道路斜線制限とは、周囲や前面道路の環境に支障をきたさないように建築物の高さを規制したルールです。具体的には、 前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で記された線（＝道路斜線）の範囲内に建築物を建てなくてはなりません。
・防火規制による構造や建材の制限
家を建てる土地選びは、火災時の被害の拡大を抑えるために構造や建築材料が制限される「防火規制」も考慮する必要があります。「防火地域」「準防火地域」に指定されている地域の土地では、建物の階数の制限や法律で定められる耐火建築物仕様にするなどのルールが設けられています。
建築実例
■まとめ｜注文住宅の土地選びは予算配分と建てる家に適しているかを重視しよう
土地なしから注文住宅を建てるときは、土地選びにかける予算や時間をしっかり配分しておくことが大切になります。良さそうな土地だからと焦って購入してしまうと、いざ設計時に妥協点だらけ、希望が叶えられない…という悲しい結果になってしまう可能性があります。
今回紹介した土地情報から法規制を把握しておくと、建てたい家が実現できるかを具体的に知ることができます。また、現状の周辺環境だけでなく、将来的に周囲にどのような開発が行われていくか、どんな建物が建つ可能性があるかを予測することができます。
土地の探し方、選び方については次回以降でもさらに詳しく解説したいと思いますので、お楽しみに！
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