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「生産緑地を解除して宅地転用できるのか」、「条件や申請の流れ、費用について知りたい」とお考えの方へ。
都市部の市街化区域にある農地が「生産緑地」に指定されると、30年間は農地として管理し続ける義務が課される代わりに、優遇税制を受けられます。
ところが、多くの生産緑地の指定から30年が経過した2022年以降、「生産緑地を解除して宅地転用したい」という声が増えているのです。
そこで本記事では、生産緑地法とは何か、解除できる3つの条件と申請の流れ、宅地転用にかかる費用と税金の注意点までを詳しく解説します。
生産緑地の解除や宅地転用を検討している方、またはそのエリアで土地探しを進めている方は、ぜひ最後までご覧ください。
コラムのポイント
・生産緑地法の概要と「2022年問題」のその後について解説します。
・生産緑地を解除するための3つの条件と買取申出の手続きの流れを解説します。
・解除後の固定資産税や相続税の注意点を解説します。
そもそも生産緑地法とは、解除とは
生産緑地法とは、都市部に残る農地を計画的に保全するために1974年に制定された法律です。
急速な都市化が進む中で、農地が無秩序に宅地へ転用されるのを防ぎ、都市の緑や農業環境を守ることを目的としています。
この法律に基づいて自治体が「生産緑地地区」に指定した農地が、生産緑地です。
三大都市圏の市街化区域内にある農地が主な対象で、生産緑地に指定されると、原則30年間の営農義務が課されます。
その代わりに、固定資産税が「宅地並み課税」ではなく「農地課税」として大幅に軽減されるほか、相続税の納税猶予制度を利用できるなど、手厚い税制優遇を受けられる仕組みです。
指定期間中は、建物の新築や宅地への転用といった行為が原則として禁止されます。
生産緑地の解除とは、これらの行為制限を取り除き、農地から宅地としての利用を可能にする手続きのことです。
解除が認められるのは、一定の条件を満たした場合に限られ、所有者が市区町村に対して「買取申出」を行うことで手続きがスタートします。
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「生産緑地2022年問題」は結局どうなったのか
1992年の生産緑地法改正時に指定された多くの生産緑地が、2022年に30年の指定期限を迎えました。
「生産緑地の2022年問題」とは、大量の生産緑地が一斉に解除され、膨大な宅地が市場に放出されることで、都市部の地価が暴落するのではないかという懸念です。
しかし、結論からお伝えすると、地価の大暴落は起こりませんでした。
その最大の理由は、2017年の法改正で導入された「特定生産緑地制度」にあります。
この制度は、30年が経過した生産緑地について、所有者の同意のもと、さらに10年間の税制優遇を続けながら営農を継続できるという仕組みです。
多くの生産緑地所有者がこの制度を選択したため、市場への一斉放出は避けられました。
ただし、特定生産緑地に指定されなかった農地については、すでに買取申出が可能な状態となっており、少しずつ市場に出てくる可能性があります。
生産緑地の宅地転用でお悩みの方、家づくりの土地探しでお悩みの方は、ネクストハウスへお気軽にご相談ください。
生産緑地を解除できる3つの「条件」と「期限」
生産緑地の行為制限を解除して宅地に転用するためには、3つの条件のいずれかを満たしたうえで、市区町村に対して「買取申出」を行う必要があります。
この章では、生産緑地を解除できる「条件」と注意すべき「期限」について解説します。
（1）指定告示から30年が経過したとき
生産緑地地区として指定された日から30年が経過すると、所有者はいつでも買取申出を行うことが可能です。
ただし、後述する「特定生産緑地」に指定された場合は、この条件が適用されなくなります。
「特定生産緑地」に指定されると、死亡・故障の場合のみ買取申出が可能となるため注意が必要です。
（2）主たる農業従事者が死亡したとき
生産緑地で農業を営んでいた「主たる農業従事者」が死亡した場合は、30年の期限に関わらず買取申出が可能です。
ただし、申請にあたっては、農業委員会で「農業の主たる従事者についての証明書」を取得する必要があります。
「主たる農業従事者」が死亡した場合の詳しい手続き内容については、お近くの農業委員会の窓口で確認しましょう。
（3）主たる農業従事者が農業をできなくなったとき
主たる農業従事者が重度の障害や長期入院などにより農業に従事できなくなった場合も、買取申出の対象となります。
ただし、軽度の怪我や一時的な体調不良では認められません。
「客観的に農業の継続が不可能と認められる状態」である場合にのみ適用されます。
【注意】「特定生産緑地」を選択した場合は10年延長される
2017年の法改正で導入された「特定生産緑地」に指定された場合、買取申出が可能になるまでの期間がさらに10年間延長されます。
特定生産緑地に指定されると、固定資産税の農地課税や相続税の納税猶予といった税制優遇を引き続き受けられるメリットがあります。
ただし、指定から30年経過を理由とした買取申出はできなくなるため注意が必要です。
注文住宅の土地探しでお悩みの方は、以下の記事を参考にしてください。
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生産緑地解除（買取申出）の「流れ」と「申請」方法
生産緑地を解除するためには、市区町村への「買取申出」が必要です。ここでは、買取申出の具体的なステップと、宅地転用に必要な手続き、一部解除の可否について解説します。
市区町村への「買取申出」から解除までのステップ
買取申出から解除までの一般的な流れは、以下のとおりです。
- ステップ1：解除要件の確認と書類の準備
- ステップ2：市区町村へ買取申出書を提出
- ステップ3：自治体が買取の可否を通知
- ステップ4：他の農業従事者への斡旋
- ステップ5：行為制限の解除
買取申出から3ヶ月以内に所有権の移転が成立しなかった場合、生産緑地としての行為制限が解除され、宅地への転用が可能になります。
宅地転用するには「農地転用」の手続きが必要
生産緑地の行為制限が解除されたとしても、登記上の地目は「農地（田・畑）」のままです。
そのため、宅地として利用するには「農地転用」の手続きが別途必要になります。
市街化区域内の農地であれば、農業委員会への「届出」で比較的スムーズに手続きが進みます。
しかし、市街化調整区域の場合は「許可」が必要となり、審査が厳しくなるケースがあるため注意しましょう。
農地転用の届出・許可が完了した後、地目変更登記を行うことで、法的にも「宅地」として扱えるようになります。
生産緑地の一部解除は可能か
結論からお伝えすると、生産緑地の一部のみを解除することは原則として認められていません。
生産緑地の解除は、生産緑地法で定められた要件を満たしたうえで、市区町村長への買取申出や都市計画の変更などを経て行う仕組みであり、一部だけ柔軟に用途変更できる制度ではないのが実情です。
また、多くの自治体では、買取申出は当該の生産緑地地区を単位として取り扱う運用がとられています。
ただし、道路や水路で土地が分断されている場合の「一団の農地」の扱いについては、自治体ごとに技術基準や判断方法が示されており、別の地区として分けて取り扱うケースもあります。
個別のケースについては、必ず所在地の自治体窓口に確認しましょう。
ネクストハウスでは、土地探しから設計・施工までをワンストップでサポートしているので、ぜひお気軽にご相談ください。
生産緑地解除から「宅地転用」にかかる費用と税金
最後に、生産緑地を解除して宅地に転用する際の税金の変動や注意点について解説します。
解除後の固定資産税
生産緑地として指定されている間は、固定資産税は「農地課税」として大幅に軽減されています。
しかし、解除して宅地に転用すると、評価額が「宅地」として再計算されるため、固定資産税が大幅に上昇する点に注意しましょう。
特定生産緑地に指定しなかった場合、解除後は5年をかけて段階的に宅地並み課税へ引き上げられます。
以上を踏まえて、解除の判断は、税負担を十分に考慮したうえで行う必要があります。
住宅の耐震性能を高めることで対象となる税制優遇や割引制度について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
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相続税の納税猶予、利子税に注意
生産緑地を相続した際に「相続税の納税猶予制度」を利用している場合は、利子税に注意が必要です。
この制度は、農業を継続することを条件に、宅地評価額と農地評価額の差額分について相続税の納付を猶予するものです。
〈参考〉国税庁｜農業相続人が農地等の譲渡等をした場合の納税猶予の特例
猶予適用中の農地を転用したり、生産緑地を解除したりすると、猶予されていた相続税額に加え「利子税」を合わせて一括納付しなければなりません。
利子税は、猶予期間が長いほど負担が大きくなります。
例えば、数千万円規模の猶予税額に対して数十年分の利子が加算されると、最終的な納付額は非常に高額になる恐れがあります。
生産緑地の解除を検討する場合は、税理士などの専門家に事前に相談し、具体的な納付額をシミュレーションしてもらうのがおすすめです。
まとめ│生産緑地エリアの土地探しはネクストハウスへ
今回の記事では、生産緑地法とは何か、解除できる3つの条件と申請の流れ、宅地転用にかかる税金と注意点について解説しました。
生産緑地は、以下のステップで解除を行った後、農地転用の手続きを行うことで宅地として家を建てられます。
- ステップ1：解除要件の確認と書類の準備
- ステップ2：市区町村へ買取申出書を提出
- ステップ3：自治体が買取の可否を通知
- ステップ4：他の農業従事者への斡旋
- ステップ5：行為制限の解除
生産緑地の解除や農地転用は、法制度上は条件を満たせば可能ですが、手続きが複雑なため個人で進めるには難易度が高いです。
生産緑地の土地で家づくりをご検討中の方は、ハウスメーカーに相談して土地探しからサポートしてもらうのが確実です。
ネクストハウスでは、土地探しから設計・施工までをワンストップでサポートしています。
土地探しや家づくりでお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
