「気に入った土地が道路より低いけれど、家を建てても大丈夫なのか」とお悩みの方へ。
道路より低い土地でも、雨水と視線への対策を設計に組み込めば、安心して暮らせる家を建てられます。
一方で、造成や排水の工事が加わるため、仮に土地代が安くても、総額では平坦な土地と変わらないケースも珍しくありません。
そこで本記事では、道路より低い土地の定義と価格が安い理由、メリット・デメリット、購入前に確認したい対策、総額の考え方を解説します。
道路より低い土地を候補にしている方は、ぜひ最後までご覧ください。
このコラムを読んだら分かること
・建築基準法では、敷地を道路より高くするのが原則ですが、排水に支障がなければ例外が認められます。
・デメリットが気になる場合は、盛土や高基礎、排水設備、間取りの工夫で対策できます。
・土地代の安さと造成費の増加を合わせた「総額」で判断することが、後悔を避ける近道です。
道路より低い土地とは｜価格が安い理由も確認
道路より低い土地とは、前面道路の路面より敷地の地盤面が低い土地のことです。
建築基準法第19条では、建築物の敷地は接する道の境より高くなければならないと定められています。
ただし、同じ条文に、敷地内の排水に支障がない場合や、建物の用途により防湿の必要がない場合はこの限りでないという例外があります。
道路より低い土地でも、雨水を敷地の外へ確実に排出できる計画になっていれば、家を建てることは可能です。
同じ条文では、盛土や地盤改良などの措置を講じること、雨水と汚水を排出する下水管や下水溝などを設けることといった条件が記載されています。
道路より低い土地の取得価格は、同じエリアの平坦な土地よりも安めに設定されているケースが多いです。
これは、次の章で解説する浸水リスクや日当たりといったデメリットが、価格に織り込まれているためです。
単に安さだけで判断せず、その差額で対策工事をまかなえるかどうかを確認しましょう。
形状や条件に難がある土地で家づくりを検討する際は、以下の記事を参考にしてください。
〈関連コラム〉不整形地・変形地とは？旗竿地、三角形の土地など特殊な形状の土地での家づくり
道路より低い土地のメリット・デメリットを確認
ここでは、道路より低い土地のメリット・デメリットを解説します。
道路より低い土地のメリット
道路より低い土地の主なメリットは、以下の2つです。
- ・同じエリアの平坦な土地より価格が安い
- ・道路より低い分、建物が目立ちにくい
土地代を抑えられる分を対策工事や建物に回せる点が、特に大きな利点です。
高さの面でも、道路から見た建物が実際より低く見えるため、近隣との高さの差が出にくい外観になります。
道路より低い土地のデメリット
購入前に必ず確認したいデメリットは、以下の4つです。
- ・浸水・冠水のリスク：大雨のときに道路から雨水が流れ込み、敷地内に水がたまりやすい
- ・日当たり・通風の問題：道路や隣地より低い分、日射や風が届きにくくなる
- ・視線・プライバシーの問題：道路を歩く人や車からの視線が気になりやすい
- ・資産価値の低下：将来売却する際、土地の低さが減点ポイントになりやすい
最も注意が必要なのは浸水・冠水のリスクで、敷地が道路より低いと、雨水は自然に敷地側へ流れ込みます。
排水が追いつかなければ、駐車場や庭が水浸しになり、場合によっては床下・床上浸水が起こります。
候補地の浸水リスクは、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で必ず確認しておきましょう。
日当たりと通風は、周囲との高低差が大きいほど影響が出やすいです。
また、道路から庭や1階の室内が見えやすい構図になるため、カーテンを閉めきった暮らしになるケースもあります。
資産価値については、購入時に安かった分だけ、売却時にも同じ理由で評価が下がる可能性があることを想定しておきましょう。
プライバシー確保を含む間取りアイデアについては、以下の記事を参考にしてください。
〈関連コラム〉2階建ての間取りアイデアまとめ｜要望に合った計画で快適な住まいに
道路より低い土地を購入する際に確認・対策したいポイント
前述のデメリットは、以下のような対策によって軽減できます。
| デメリット | 対策 |
|---|---|
| 浸水・冠水 | 盛土によるかさ上げ・高基礎／排水勾配と排水溝・集水桝／浸水時のポンプアップ設備 |
| 日当たり・通風 | 2階リビングや高窓などの間取りの工夫 |
| 視線・プライバシー | 目隠しフェンスや植栽／中庭・コの字型など建物形状の工夫 |
| 資産価値の低下 | 上記の対策を確実に行い、雨水と視線の不安がない家にしておく |
具体的な対策方法について、順番に見ていきましょう。
盛土によるかさ上げや高基礎を導入する
浸水対策の基本は、建物の床を道路面より高い位置に上げることです。
方法は、敷地全体に土を入れて地盤面を上げる「盛土」と、建物の基礎を高くする「高基礎」の2つがあります。
盛土は敷地全体を道路面に近づけられるため、駐車場や庭も含めて水がたまりにくくなる一方で、土の量に応じて費用がかかり、土砂の流出を防ぐ擁壁も必要になります。
高基礎は建物だけを持ち上げる方法で、盛土より費用を抑えやすいです。
ただし、駐車場や庭は低いままになるため、排水設備との組み合わせが前提になります。
敷地内に排水勾配をつける、排水用の溝や集水桝を設ける
かさ上げをしても、敷地に降った雨水を外へ出す仕組みがなければ水はたまります。
対策としては、敷地の地面に道路側または排水先へ向かう勾配をつけ、低い位置に排水溝と集水桝を設けて、雨水を1か所に流すのが効果的です。
道路より低い土地では、集めた雨水を道路側溝へ自然に流せない場合があるため、敷地内の浸透桝で地中へ逃がす方法や、後述するポンプで押し上げる方法を組み合わせます。
駐車場のコンクリートやアプローチの舗装面も、水が建物側へ向かわない勾配にすることが大切です。
建築基準法第19条第3項でも、雨水と汚水を排出するための下水管や下水溝、ため桝などを敷地に設けることが求められています。
排水計画は建物の配置と一体で決まるため、土地の契約前に設計者へ敷地の高低差を伝え、排水ルートの案を出してもらうと安心です。
浸水時のためのポンプアップ設備を設ける
排水ポンプは、勾配や浸透桝だけでは処理しきれない大雨への備えです。
敷地の最も低い位置に集水槽（ピット）を設け、たまった雨水をポンプで道路側溝まで押し上げて排出します。
水位が上がると自動で運転するフロートスイッチ付きのポンプを選ぶと、留守中の大雨にも対応できます。
ただし、ポンプは電気で動くため、停電時に動かない点と、数年ごとの点検・交換費用がかかる点を押さえておきましょう。
2階にリビング、高窓など間取りを工夫する
日当たりと通風の問題は、間取りの工夫で解消しましょう。
道路面より高い位置にくる2階にリビングを置けば、日射も風も採り込みやすく、道路からの視線も届きません。
2階にリビングを採用しない場合も、壁の高い位置に高窓（ハイサイドライト）を設ければ、視線を避けながら光を採り込めます。
また、吹き抜けや階段上部の窓を採用することで、1階の奥まで光が届く家になります。
窓の位置と大きさは、隣地との高低差と方位を敷地で確認したうえで決めることが大切です。
高い位置の窓の計画と目隠しの方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
〈関連コラム〉吹き抜け窓の計画ポイント｜掃除や目隠しの方法まとめ
目隠しフェンスや植栽で視線を遮る
道路からの視線は、外構で遮るのが確実です。
隙間のあるルーバータイプなら、通気性を確保しながら視線だけを遮れます。
植栽は、常緑樹を選べば一年を通して目隠しになり、フェンスほど圧迫感も出ません。
フェンスと植栽を組み合わせ、リビングの窓の正面だけを重点的に遮ると、費用を抑えながら目隠し効果を出せます。
建物の形状（中庭・コの字など）を工夫する
建物の形状の工夫によって、プライバシーを確保するのもおすすめです。
例えば、建物をコの字型やロの字型にして中庭を囲めば、道路や隣地から見えない屋外空間ができ、中庭に面した大きな窓から光と風を採り込めます。
道路側の外壁には窓を小さくまとめ、中庭側に開く設計にすると、外からの視線を気にすることなく暮らせます。
中庭のある家を計画する際のポイントについては、以下の記事を参考にしてください。
〈関連コラム〉中庭は照明でおしゃれにできる｜計画のコツや間取りポイント
道路より低い土地の設計は「総額の確認」が重要に
道路より低い土地では、土地代が安くなる一方で、総額がつかみにくくなります。
これは、造成費や排水設備、外構の費用が後から上乗せされるためです。
平坦な土地なら、土地代と建物代、付帯工事費を足したものがおおよその総額です。
道路より低い土地では、そこに盛土や擁壁、排水設備、目隠しの外構が加わります。
しかも、金額は敷地の高低差や形状によって大きく変わるため、予測が難しいです。
契約前に「対策込みの総額」を試算してもらい、平坦な土地の候補と適切に比較することが大切です。
ネクストハウスの「オリジナルオーダーシステム」は、延べ床面積をもとに建物価格を決める定額プランになっています。
建物代が先に確定するため、土地代と造成・排水・外構の費用を足した全体像を早い段階でつかめます。
道路より低い土地を候補にしている方は、対策の内容と総額の見通しについて、お気軽にご相談ください。
道路より低い土地に関するよくある質問
最後に、道路より低い土地に関するよくある質問に、家づくりのプロの視点でお答えします。
Q：道路より低い土地の造成費用はどのくらいかかりますか？
高低差、敷地の広さ、擁壁の有無で大きく変わるため、一律の相場はありません。
目安として、国税庁が土地の評価に使う令和7年分の宅地造成費（東京都）では、土盛費が1㎥あたり7,800円、土止費（擁壁）が擁壁面積1㎡あたり83,600円、整地費が1㎡あたり800円とされています。
〈参照〉国税庁ホームページ 令和７年分 財産評価基準書 東京都 宅地造成費の金額表
この基準で150㎡の敷地を1m盛土し、3辺の合計が40m・高さ1mの擁壁を設ける場合を試算すると、土盛費117万円、土止費334万円、整地費12万円の合計で約460万円です。
ただし、実際の工事費は搬入路の条件や残土処分費、擁壁の構造などによって変動します。
Q：浄化槽のポンプアップは必要ですか？
ポンプアップが必要になるケースが多いです。
浄化槽で処理した水は、道路側溝などの放流先へ流さなければなりません。
道路より低い土地では、その放流先が浄化槽の放流口より高い位置にあることが多く、自然には流せません。
そのため、処理水をポンプで押し上げる「放流ポンプ槽」の設置が必要になります。
浸水時だけ動く排水ポンプと違い、浄化槽のポンプは日常的に稼働するため、電気代と定期的な点検・交換の費用がかかります。
下水道を引き込める土地であれば、公共汚水桝の深さによっては自然に流せる場合もあるため、まず下水道の有無を確認しましょう。
Q：道路より低い土地でも建築確認は通りますか？
排水の計画が整っていれば、建築確認が通る可能性が高いです。
建築基準法第19条では、敷地を道路より高くするよう定められています。
しかし、敷地内の排水に支障がない場合は例外とされています。
このとき、排水勾配や集水桝、ポンプなどで雨水を確実に排出できる計画にすることが条件です。
盛土で敷地を道路面まで上げる場合は、盛土の高さや面積によって盛土規制法の許可が必要になります。
高さ2mを超える擁壁を設ける場合は、擁壁自体も確認申請の対象です。
建築確認と造成の許可は別の手続きのため、余裕を持って進めてください。
まとめ｜道路より低い土地でも後悔は避けられる
道路より低い土地でも、雨水と視線への対策を設計に組み込むことで、安心して暮らせる家を建てられます。
後悔を避けるためには、土地代の安さと対策費を合わせた総額を、同エリアの平坦な土地と比較することが大切です。
ネクストハウスでは、延べ床面積で建物価格が決まる「オリジナルオーダーシステム」を採用しています。
建物代を先に確定させたうえで、土地と造成の費用を検討できます。
基礎高430mmを標準施工とし、G2グレード（UA値0.46以下）と耐震等級3も標準仕様です。
そのため、道路より低い土地でも、必要な対策を行いながら高い住宅性能を確保した家づくりが可能です。
気になる土地が道路より低くて迷っている方は、まずはお気軽にご相談ください。
スタッフが、敷地の高低差に応じた対策と、土地・造成・建物を合わせた最適なプランをご提案いたします。
