「市街化調整区域の安い土地に家を建てられるのか」、「購入してから建築できないと分かったら困る」とお考えの方へ。
市街化調整区域は、街の無秩序な拡大を防ぐため、住宅の建築が原則として制限されている区域です。
一方で、法令上の例外に該当して開発許可が不要となる場合や、自治体の条例・審査基準に基づく許可を得て家を建てられる場合があります。
ただし、同じ市街化調整区域でも建築の可否は異なり、土地を所有していることや売地として流通していることだけでは判断できません。
そこで本記事では、市街化調整区域に家を建てられる主なケース、メリット・デメリットについて詳しく解説します。
価格や広さに魅力を感じる市街化調整区域で家づくりを検討中の方は、売買契約を結ぶ前にぜひ最後までご覧ください。
このコラムを読んだら分かること
・市街化調整区域は住宅の建築が原則制限されますが、法令や自治体の条例に定められた条件を満たせば建てられる場合があります。
・土地を買えることと家を建てられることは別であり、売買契約前に自治体と住宅会社へ確認することが大切です。
・市街化調整区域での家づくりは、土地価格だけでなく、インフラ整備、許可申請、造成、融資、将来の売却まで含めて判断する必要があります。
市街化調整区域とは｜家を建てることが原則制限される区域
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制すべき区域として定められたエリアです。
開発行為や建物の新築・建て替えなどが制限され、原則として都道府県知事または指定都市・中核市の長などによる許可の確認が必要です。
土地を購入できるかどうかと、住宅を建てられるかどうかは別の問題である点を押さえておきましょう。
市街化区域との違い｜”線引き”によって制限がかかる
都市計画法では、必要に応じて都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分ける区域区分が定められます。
この区分は、一般的に「線引き」と呼ばれています。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域です。
これに対して市街化調整区域は、農地や自然環境を守りながら市街地の無秩序な拡大を防ぐため、住宅や店舗などの建築が制限されます。
市街化調整区域の土地が安い理由
市街化調整区域の土地は、周辺の市街化区域より土地価格が安いケースがあります。
住宅を建てられる人や用途が限られ、購入を検討できる方が少なくなりやすい点が主な理由です。
また、道路・上下水道・ガスなどの生活基盤が十分に整っておらず、買主側で引き込みや造成を行う必要がある土地もあります。
つまり、表示されている土地価格が安くても、家を建てるまでの総額まで安いとは限りません。
土地相場を調べる際は、同じ地域の価格だけでなく、接道や造成、インフラの条件も比較しましょう。
東京都周辺で土地をお探しの方は、以下の記事も参考にしてください。
〈関連コラム〉土地価格の相場を知りたい人へ調べ方と注意点を解説│東京都周辺で土地を検討中の人向けのアドバイスも
市街化調整区域でも家を建てられる主なケース
市街化調整区域でも、都市計画法や自治体の条例に定められた条件を満たせば家を建てられる場合があります。
ただし、ここで紹介するのは代表的な類型であり、同じ名称の制度でも細かな要件は自治体によって異なります。
候補地ごとに許可権者へ相談し、建築できる根拠や条件を確認することが大切です。
ケース（1）開発許可が不要・許可を得やすい類型｜農家住宅・分家住宅
市街化調整区域で、農林漁業用の建築物や、その業務を営む方の住宅を建てるための開発行為は、都市計画法第29条第1項第2号により開発許可が不要となる場合があります。
ただし、農地に家を建てる場合は、農地転用など別の手続きが必要になる可能性があり、農家住宅という名称だけで自由に建築できるわけではありません。
また、分家住宅は、全国一律の許可不要制度ではなく、自治体の条例や審査基準に基づいて許可を受けるものと考えましょう。
ケース（2）条例で指定された区域｜都市計画法34条第11号・第12号
都市計画法34条第11号・第12号は、自治体が条例で区域や用途などを定めることで、市街化調整区域内の開発を許可できる仕組みです。
第11号は、市街化区域に隣接・近接し、一定の建物が連なる地域などを対象にしています。
第12号は、市街化を促進する恐れがなく、市街化区域で行うことが困難または不適当な開発行為を、地域の実情に合わせて条例で定める類型です。
いずれも、法律に該当すれば全国どこでも建てられる制度ではなく、許可権者が条例を定めていることが前提になります。
不動産広告の「第11号区域」「第12号区域」という記載だけで判断せず、最新の指定図と許可要件を自治体の窓口で確認すると確実です。
〈参照〉千葉県 都市計画法第34条第11号・第12号に基づく条例の区域指定について
ケース（3）既存の建物を活かす｜建て替え・用途変更・中古住宅の購入
市街化調整区域にすでに住宅が建っている場合、既存建物の適法性や許可内容を引き継げるか確認したうえで、建て替えや購入が認められるケースがあります。
ただし、建物が存在することだけで、誰でも同じ用途・規模の住宅へ建て替えられるとは限りません。
土地の区画形質の変更を伴う場合は開発許可、伴わずに建築する場合は都市計画法第43条の建築許可が必要になることがあります。
どの許可を確認すべきかを、自治体の担当窓口で整理しましょう。
中古住宅を購入するときは、検査済証、過去の開発・建築許可、建物の用途、増改築履歴を可能な限り確認しましょう。
また、空き家などの用途変更は、地域活性化のために柔軟な運用が図られる場合もありますが、無条件で住宅へ変更できる制度ではありません。
〈参照〉国土交通省 市街化調整区域における空家等の既存建築物の用途変更許可の弾力化について
候補地で希望する家を建てられるか分からないときは、土地探しの段階でネクストハウスへご相談ください。
土地の条件とご希望のプランを照らし合わせ、自治体への確認が必要な項目や家づくりの進め方を一緒に整理します。
市街化調整区域の土地で家を建てるメリット
市街化調整区域で家を建てる最大のメリットは、市街化区域より土地取得費を抑えられる可能性がある点です。
土地にかける費用を抑えられれば、建物の広さ、断熱性能、収納、設備などへ予算を振り分けやすくなります。
敷地面積に余裕がある土地では、平屋、広い庭、複数台分の駐車場といった計画を幅広く検討しやすい点も魅力です。
さらに、周囲に建物が密集していない場所なら、日当たりや眺望を活かした間取りを考えられる場合もあります。
ただし、土地取得費を抑えられた場合でも、造成・インフラ整備などが発生する可能性があるため、差額をそのまま建物へ回せるとは限りません。
土地探しに思いのほか時間がかかっている方、疲れたと感じている方は、以下の記事を参考にしてください。
〈関連コラム〉【「注文住宅の土地探し、疲れた…」そんなときの対処法13選】
建てられるとしても要注意｜見えないコストとデメリット
市街化調整区域で家を建てられる見通しが立っても、土地価格以外の費用と将来の制約を確認する必要があります。
ここでは、市街化調整区域での家づくりで注意すべきポイントについて解説します。
インフラ整備・住宅ローン契約の難しさ・売却のしにくさ・許可の取得費用
最初に確認したいのは、上下水道・ガス・電気・進入路などのインフラ整備状況です。
敷地の前まで配管が来ていない場合、長い引き込み工事や浄化槽の設置が必要になり、土地価格との差を上回る費用がかかることもあります。
造成、擁壁、排水設備、道路後退などの工事が必要かどうかも、現地や役所にて確認しましょう。
また、住宅ローン契約では、金融機関ごとに土地の担保評価や必要書類の扱いが異なり、開発許可の見通しが立たない段階では審査を進めにくい場合があります。
利用予定の金融機関へ、市街化調整区域の土地を対象にできるかを、つなぎ融資を含めて早めに相談しましょう。
将来売却するときも、次の買主が同じ条件で建築・建て替えできるとは限らないため、通常の土地よりも買い手が限られる可能性があります。
さらに、自治体への事前相談、測量の実施、設計図書の作成、許可申請などに費用と時間がかかります。
購入価格の安さではなく、入居までと将来売却までを含む総コストで判断することが大切です。
購入前チェックリスト｜契約の前に必ず確認したい項目
市街化調整区域の土地で家づくりを検討する際は、契約前に以下の項目を必ず確認しておきましょう。
| 確認項目 | 確認する内容 | 主な確認先 |
|---|---|---|
| 建築の根拠 | 都市計画法のどの条項・条例・審査基準で許可を得られるか | 自治体の開発許可担当窓口 |
| 申請者の要件 | 自己用住宅、農林漁業者、分家などの人的要件を満たすか | 自治体の開発許可担当窓口 |
| 土地の履歴 | 過去の開発許可・建築許可、建築確認、用途、建て替え・用途変更の経緯 | 自治体、不動産会社、売主 |
| インフラ・造成 | 上下水道、浄化槽、ガス、電気、接道、擁壁、排水の整備費 | 住宅会社、各事業者、自治体 |
| 農地・ほかの規制 | 農地転用、農業振興地域、土砂災害など別制度の制限 | 農業委員会、自治体 |
| 災害リスク | 洪水、内水、土砂災害などの想定区域と避難経路 | ハザードマップ、自治体 |
| 融資・売却 | ローンの対象条件と、将来の建て替え・売却への影響 | 金融機関、住宅会社、不動産会社 |
上記の項目を参考に、自治体、不動産会社、住宅会社、金融機関の回答を一つの資料にまとめると、条件の食い違いや確認漏れを防ぎやすくなります。
口頭の説明だけで契約を進めず、建築可能と判断した根拠や条件を資料で確認しましょう。
家づくりの費用面でボトルネックに感じている方、首都圏・郊外の予算の目安について知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
〈関連コラム〉【建物・土地込み】注文住宅は予算いくらで建てられる？
市街化調整区域の家づくりに関するよくある質問
最後に、市街化調整区域の家づくりに関するよくある質問に、家づくりのプロの視点でお答えします。
Q：市街化調整区域の土地を買ってしまいました。家は建てられませんか？
土地を購入した後でも、家を建てられる可能性が直ちになくなるわけではありません。
土地の場所、過去の許可、現在の地目、申請者の要件、予定する住宅の用途・規模を調べることで、許可対象になる場合があります。
まずは、自治体の開発許可担当窓口などへ相談し、どの制度で建築可否を判定する土地なのかを確認してください。
住宅会社にも土地資料を共有し、許可申請と建物計画を並行して整理することが大切です。
Q：市街化調整区域が「市街化区域に変わる」ことはありますか？
都市計画の見直しによって、市街化調整区域が市街化区域へ編入される可能性はあります。
区域区分は、人口や土地利用、道路・下水道などの整備状況を踏まえて自治体が見直します。
ただし、個人が家を建てたいという理由だけで特定の土地が変更されるものではなく、変更時期も確約されません。
将来の区域変更を前提に土地を買わず、現在の制度で建築できるかを基準に判断しましょう。
Q：売りに出されている「市街化調整区域の土地」を購入し、新築できますか？
売りに出されている市街化調整区域の土地を購入すること自体は可能です
ただし、その後の開発行為や建築行為には、都市計画法上の許可要件が適用されます。
そのため、売地として広告が出されているだけでは、新築可否の判断ができません。
市街化調整区域の候補地について、何をどこへ確認すべきか迷ったときは、ネクストハウスのオンライン相談をご活用ください。
土地資料とご希望を伺い、購入判断に必要な確認項目と建物・資金計画の進め方を一緒に整理いたします。
まとめ｜市街化調整区域の家づくりは「事前確認が大切」
市街化調整区域は、家を建てることが原則として制限されている区域です。
ただし、農家住宅、分家住宅、条例指定区域、既存住宅の建て替えなど、条件によっては建築できる場合があります。
とはいえ、一般の方だけで建築可否を判断することは難しく、自治体ごとに条例や審査基準も異なります。
売買契約前に建築の根拠と総費用を確認し、希望する家が実現できる土地かを専門家と一緒に見極めることが重要です。
ネクストハウスでは、土地探しの段階から建物のプランや資金計画まで一気通貫してご相談いただけます。
市街化調整区域で家づくりをご検討中の方も、スタッフがお客様に寄り添い、丁寧にサポートいたします。
候補地が固まっていない方も、すでに気になる土地がある方も、まずはオンラインでお気軽にお問い合わせください。
