目次
東京の注文住宅の土地込みの総額は約7,300万円前後がひとつの目安です。
ただし、東京はエリアによって土地価格が大きく異なるため、総額は5,000万円台から、エリアによっては数億円規模になるケースまで幅があります。
相場はひとつではなく、「どこに建てるか」で現実的な予算が決まる点も特徴です。
この記事では、総額相場・年収目安・エリア別の違いを整理し、東京で注文住宅にいくら必要かを解説します。
コラムのポイント
・東京の注文住宅の総額は土地込みで約7,308万円が目安です。注文住宅に必要な年収相場も紹介します。
・総額の差を生む主な要因として、土地取得費の違いを解説します。
・エリア選びが重要になるため、通勤時間や生活利便性とのバランスを踏まえながら、現実的なエリアを選ぶことが大切です。
東京で注文住宅をご検討中の方は、ネクストハウスへご相談ください。
ご家族の予算やご希望に合わせて、無理のない資金計画と住まいづくりをサポートいたします。
東京の注文住宅の相場
東京で注文住宅を検討する際は、費用の相場を把握することが重要です。
はじめに、全国や首都圏との比較から、東京の価格帯を確認していきます。
注文住宅の建築費用の相場
東京都における注文住宅の建築費用は、住宅金融支援機構「フラット35利用者調査2024年度」の調査によると以下のとおりです。
【土地付き注文住宅の全国平均と東京都の比較】
| 全国 | 東京都 | |
|---|---|---|
| 建築費用 | 約3,512万円 | 約3,469万円 |
| 土地取得費 | 約1,495万円 | 約3,838万円 |
| 敷地面積 | 251.2㎡ | 125㎡ |
| 延床面積 | 111.1㎡ | 104㎡ |
【注文住宅のみの全国平均と東京都の比較】
| 全国 | 東京都 | |
|---|---|---|
| 建築費用 | 約3,932万円 | 約4,866万円 |
| 敷地面積 | 329.7㎡ | 143.6㎡ |
| 延床面積 | 118.5㎡ | 119.2㎡ |
〈参照〉住宅金融支援機構：「フラット35利用者調査（2024年度集計）」
土地付き注文住宅では、東京都は建築費用自体は全国平均と大きな差はないものの、土地取得費が約2,300万円以上高く、総額を押し上げている点が特徴です。
一方、注文住宅のみ（建て替えなど）の場合は、東京都の建築費用が全国よりも約900万円高くなっています。
東京都での注文住宅総額の目安
先ほどの土地付き注文住宅の建築費用と土地取得費用を合計すると、東京都の注文住宅総額費用は約7,308万円です。
全国平均の約5,007万円と比較すると、東京都は約2,300万円高い水準にあります。
土地取得費が全国の約2.5倍であることが、総額を押し上げる主な要因です。
注文住宅に必要な年収相場
注文住宅を検討する際は、費用だけでなく世帯年収とのバランスも重要です。
住宅金融支援機構「フラット35利用者調査2024年度」によると、土地付き注文住宅を取得した世帯の平均年収は、以下のとおりです。
- 全国：約729.4万円
- 首都圏：約800.2万円
- 東京：約966.6万円
東京都は全国と比較して約230万円高い水準にあり、住宅取得に必要な年収も高くなる傾向が見られます。
総額が約7,000万円前後となることを踏まえると、年収水準もそれに応じて引き上がっている状況です。
東京で注文住宅を検討する場合は、費用相場だけでなく年収とのバランスも含めた資金計画が大切です。
〈参照〉住宅金融支援機構：「フラット35利用者調査（2024年度集計）」
注文住宅に必要な年収相場については、こちらの記事でも紹介しています。
〈関連ページ〉東京で注文住宅を建てるには？相場や年収を調査
東京の注文住宅が高い理由
東京の注文住宅は、建物費用よりも土地価格の影響が大きいのが特徴です。
全国と比較して総額が高くなる主な要因は、土地取得費の高さです。
東京都は地価水準が高い
東京都は全国の中でも地価が高く、住宅取得費用を押し上げる要因となっています。
実際に、住宅金融支援機構の調査では、土地取得費は全国約1,495万円に対して東京都は約3,838万円で、約2.5倍の差です。
建築費に大きな差がない中で、この土地価格の違いが総額の差を生み出しています。
住宅用地が限られている
東京は人口が集中している一方で、住宅として利用できる土地が限られています。
とくに23区内では開発が進んでいるエリアが多く、新たな住宅用地の供給は少ない状況です。
需要に対して供給が不足しやすいため、土地価格が下がりにくい状態が続いています。
利便性の高いエリアや人気の住宅地では、限られた土地に対して競争が生じやすく、価格がさらに上昇しやすい点も特徴です。
一方、八王子市や青梅市などの郊外では、人口動向や需要の違いから土地価格が落ち着いているエリアもあります。
このように、東京では「どのエリアに建てるか」によって総額が大きく変動するのが特徴です。
東京の注文住宅で具体的なプランを検討したい方は、ネクストハウスへご相談ください。
ご希望のエリアやご予算に合わせて、土地選びから間取り提案までトータルでサポートいたします。
エリア別の相場｜東京の注文住宅相場はエリアで大きく変わる
東京の注文住宅は、エリアによって土地価格が大きく異なります。
ここでは、代表的なエリアごとに土地価格と総額目安を紹介します。
23区の人気エリア
港区・目黒区・世田谷区は、資産性やブランド力の高さから人気が高いエリアです。
| エリア | 地価公示（住宅地）円/㎡ | 総額目安 |
|---|---|---|
| 港区 | 3,013,700円/㎡ | 約4億1,140万円 |
| 目黒区 | 1,404,500円/㎡ | 約2億1,025万円 |
| 世田谷区 | 779,900円/㎡ | 約1億3,218万円 |
※土地価格（地価公示）に東京都の敷地面積中央値（125㎡）を掛け、建物費（約3,469万円）を加算して算出
※各エリアの代表的な住宅地の価格をもとに参考値として整理しています。
これらのエリアはいずれも東京23区の中でも人気が高く、土地価格が高水準で推移しています。
各エリアの特徴は以下のとおりです。
- 港区：都心の中心に位置し、大使館やオフィスが集まるエリアで、資産性やブランド力を重視する層に選ばれる
- 目黒区：渋谷や品川へのアクセスが良く、利便性と住みやすさを両立した住宅地として人気が高い
- 世田谷区：住宅地としての人気が高く、落ち着いた住環境と利便性のバランスを重視する層に選ばれる
港区は他のエリアと比べて土地単価が大きく異なるため、同じ面積で試算すると総額が大きく跳ね上がります。
ただし、都心部では敷地面積を小さくして取得するケースも多く、実際の取得総額は面積によって大きく変動します。
子育て世帯に人気のエリア
杉並区・練馬区・江戸川区は、住環境と価格のバランスが取れたエリアです。
| エリア | 地価公示（住宅地）円/㎡ | 総額目安 |
|---|---|---|
| 杉並区 | 703,200円/㎡ | 約1億2,259万円 |
| 練馬区 | 480,500円/㎡ | 約9,475万円 |
| 江戸川区 | 441,100円/㎡ | 約8,983万円 |
※土地価格（地価公示）に東京都の敷地面積中央値（125㎡）を掛け、建物費（約3,469万円）を加算して算出
※各エリアの代表的な住宅地の価格をもとに参考値として整理しています。
いずれも子育て環境の観点から検討されることが多く、住環境と価格のバランスが取りやすいエリアです。
各エリアの特徴は以下のとおりです。
- 杉並区：落ち着いた住宅街が広がり、教育環境や治安の良さを重視する世帯に選ばれる
- 練馬区：公園や緑が多く、比較的広い土地を確保しやすいことから、ゆとりある住環境を求める世帯に選ばれる
- 江戸川区：子育て支援施策が充実しており、コストを抑えながら暮らしやすさを重視する世帯に選ばれる
杉並区は23区西部の人気住宅地であるため、同じ「子育て世帯に人気のエリア」の中でも総額が高くなりやすい傾向です。
一方、練馬区や江戸川区は、都内で子育て環境と費用のバランスを取りたい世帯にとって検討しやすい価格帯です。
比較的価格を抑えやすいエリア
葛飾区・八王子市・立川市は、東京都内でも比較的費用を抑えながら注文住宅を検討しやすいエリアです。
| エリア | 地価公示（住宅地）円/㎡ | 総額目安 |
|---|---|---|
| 葛飾区 | 387,500円/㎡ | 約8,313万円 |
| 八王子市 | 131,300円/㎡ | 約5,110万円 |
| 立川市 | 308,400円/㎡ | 約7,324万円 |
※土地価格（地価公示）に東京都の敷地面積中央値（125㎡）を掛け、建物費（約3,469万円）を加算して算出
※各エリアの代表的な住宅地の価格をもとに参考値として整理しています。
これらのエリアは、都心部と比較して土地価格が抑えられており、総額も現実的な水準に収まりやすい点が特徴です。
各エリアの特徴は以下のとおりです。
- 葛飾区：23区内でも比較的土地価格が低く、都内でコストを抑えたい世帯に選ばれる
- 八王子市：土地面積を確保しやすく、ゆとりある住宅を実現しやすい郊外エリア
- 立川市：商業施設や交通利便性が整っており、郊外と都市機能のバランスが取れたエリア
23区内で費用を抑えたい場合は葛飾区が候補となり、さらに総額を下げたい場合は八王子市や立川市といった郊外エリアが現実的な選択肢となります。
注文住宅のおすすめのエリアを見分けるポイントについては、以下の記事で解説しています。
〈関連ページ〉注文住宅で一戸建てを建てる！おすすめの地域の見分け方｜東京・関東エリア
東京で注文住宅の費用を抑えるポイント
東京で注文住宅の費用を抑えるには、どこにコストがかかるのかを理解したうえで調整することが重要です。
エリア選定
費用に最も大きく影響するのは土地価格です。
たとえば23区の人気エリアと郊外では、土地価格に大きな開きがあります。
東京都内の住宅地を見ると、都心部は突出して高い水準です。
- 千代田区：約3,631,400円/㎡
- 港区：約3,013,700円/㎡
一方で、以下のエリアは、23区内でも比較的価格が抑えられています。
- 葛飾区：約387,500円/㎡
- 足立区：約410,800円/㎡
- 江戸川区：約441,100円/㎡
さらに郊外に目を向けると、都心の10分の1以下の価格帯となるケースもあります。
- 青梅市：約98,600円/㎡
- あきる野市：約99,400円/㎡
通勤時間や生活利便性とのバランスを踏まえながら、現実的なエリアを選ぶことが大切です。
設計・建築の工夫
注文住宅は自由度が高い分、すべてを実現しようとすると費用が膨らみやすくなります。
要望を「絶対に必要なもの」と「調整できるもの」に分けたうえで、以下のような工夫を検討してみてください。
- 間取りをシンプルにする
- 建物形状をシンプルにする
- 設備のグレードを上げすぎない
- 太陽光・床暖房などオプションは必要性を考える
- 外構は最低限にして、入居後に追加する方法も検討する
これらを整理しておくことで、コストの増加を防ぎながら、予算内で満足度の高い住まいを実現しやすくなります。
補助金・税制優遇を活用する
注文住宅の建築時には、国や東京都の補助金・税制優遇を活用することで、実質的な費用負担を抑えられる場合があります。
主な制度は以下のとおりです。
- みらいエコ住宅2026事業
- 新築戸建住宅のZEH・ZEH＋化等支援事業（ZEH補助金）
- 東京ゼロエミ住宅
- 住宅ローン減税 など
これらの制度は申請期間や要件が定められており、毎年内容が変わることもあります。
最新情報は国土交通省や東京都の公式サイト、または担当の住宅会社に確認することをおすすめします。
〈参考〉国土交通省・環境省：みらいエコ住宅2026事業
〈参考〉ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス補助事業
〈参考〉東京都ホームページ：東京ゼロエミ住宅「助成制度」
まとめ
この記事では、東京の注文住宅の相場や総額の目安、エリアごとの価格差、費用を抑えるポイントについて解説しました。
東京では土地価格の影響が大きく、同じ条件でもエリアによって総額が大きく変わる点が特徴です。
そのため、相場や年収とのバランスを把握したうえで、無理のない資金計画を立てることが大切です。
東京で注文住宅をご検討中の方は、ネクストハウスへご相談ください。
ご家族の予算や希望に合ったエリアやプランをご提案し、無理のない資金計画と住まいづくりをサポートいたします。
